I en ny rapport om bostadsmarknaden framgår att hyrorna är högre i Barkarbystaden än i attraktiva innerstadsområden som Östermalm. Samtidigt är inkomsterna hos Barkarbystadenborna betydligt lägre.
Rapporten Property Outlook Spring 2026 från fastighetsbolaget Newsec har analyserat bostadsmarknaden i Barkarbystaden och har jämfört den med Östermalm i Stockholms innerstad. I rapporten framgår flera intressanta skillnader i hyresnivå, inkomster och demografi.
Östermalm är ett av Sveriges mest attraktiva bostadsområden. Invånarna på Östermalm har som regel höga inkomster, hög utbildningsnivå och en hög medelålder. Kötiden till en hyresrätt på Östermalm är mycket lång, drygt 20 år enligt siffror från Stockholms bostadsförmedling. Hyresnivåerna är dock låga – i genomsnitt 1 890 kr/kvm och år, vilket motsvarar en hyra om 7 875 kr/mån för en lägenhet på 50 kvm.
I Barkarbystaden ser det annorlunda ut. Här är de flesta invånarna unga och har lägre inkomster. Här finns lediga hyreslägenheter för omgående inflyttning utan kötid, men hyrorna är betydligt högre än på Östermalm. Den genomsnittliga kvadratmeterhyran är 2 970 kr/kvm och år, vilket motsvarar en hyra om 12 375 kr/mån för en lägenhet på 50 kvm.
Nybyggt blir dyrare
I de senast byggda husen, där de lediga lägenheterna utan kötid finns, är hyran ännu högre med en genomsnittlig hyresnivå om 13 610 kr/mån för motsvarande lägenhet.
Olika hyressystem
Orsaken bakom de stora skillnaderna är att lägenheterna i Barkarbystaden är nybyggda och därmed omfattas av en annan hyresreglering än lägenheterna på Östermalm, som i huvudsak är äldre.
Nybyggda lägenheter har så kallad presumtionshyra, ett system som infördes av den socialdemokratiska regeringen 2006 som tillåter en högre hyresnivå än i det äldre beståndet, där så kallad bruksvärdeshyra gäller.
Presumtionshyror sätts utifrån vad det kostar att bygga nya bostäder och ska ge fastighetsägaren täckning för investeringar och en rimlig avkastning.
Bruksvärdeshyror bestäms i stället genom jämförelser med liknande lägenheter, där faktorer som standard, läge och storlek vägs in, men utan direkt koppling till vare sig byggkostnader eller efterfrågan på marknaden.
När hyrorna inte speglar efterfrågan uppstår istället långa köer. I Stockholmsområdet är kötiden till hyresrätter med bruksvärdeshyra som regel mer än 10 år, och i vissa fall över 20 år. Det innebär att tillgången till attraktiva bostäder i praktiken avgörs av kötid snarare än ekonomiska förutsättningar.
Stora inkomstskillnader
Samtidigt är inkomsterna betydligt högre i innerstaden. Medianinkomsten i hyresrätterna på Östermalm uppgår till drygt 520 000 kronor per år, jämfört med cirka 348 000 kronor i Barkarbystaden. Skillnaderna syns även i ålder och hushållssammansättning: i innerstaden dominerar äldre hushåll, medan Järfälla har en yngre befolkning.
I praktiken innebär detta att det i de mest attraktiva lägenheterna i innerstaden bor höginkomsttagare som betalar låga hyror, medan det i Barkarbystaden bor personer med lägre inkomster som betalar betydligt högre hyror – i vissa fall dubbelt så hög hyra.
Sammantaget visar rapporten på en uppdelad bostadsmarknad med två olika system för hyressättning som framförallt gynnar väletablerade personer med lång kötid medan yngre personer med kortare kötid missgynnas.